天啊！我智慧之選酒店又不是為了賠錢
近來看到有不少網友就酒店智慧之選顯露困惑, 提出的問題也五花八門；其中，?？吹降囊活悊栴}大概是“我太不了解酒店行業，但想智慧之選做這一塊，該做些什么準備？”
1. 你了解當前酒店行業發展趨勢嗎？
全國三、四星酒店自2006年以來呈現年增長幅度逐漸下滑的態勢，分別于2008、2011、2012、2014、2016年出現負增長的情況。三、四星級酒店市場之所以出現這種現象，除受到來自經濟型酒店的沖擊，還有類似于吉楚連鎖酒店這樣中端連鎖酒店的迅速擴張和不斷增長，也是其受到影響的重要原因。
2.酒店智慧之選經營如何？
中端品牌酒店智慧之選經營周期一般4-5年。吉楚連鎖酒店實現目標周期
一般在3年左右，按月回收,內部經營率在30%-35%之間，高于普遍的民間金融實現目標率，而則遠小于民間金融。高端檔次酒店大多是新建物業，智慧之選經營周期在15年左右，內部經營率正常鎖定在3％。
3. 結合智慧之選預算，你想做怎樣的產品？
吉楚連鎖酒店通常按每間房改造裝修成本預估智慧之選費用；有檔次酒店多為新建物業，因此通常按單方造價來預估智慧之選費用。
4. 你有合適的物業嗎？
產權性質：無論這個物業是你購置自持的，還是租賃來的，物業性質得符合做酒店的要求。通常，產權性質分商業、住宅、工業和綜合。只有商業性質和綜合類里面的商業性質可以作為酒店經營。（這一點，一定要注意，不然如果花錢裝修好了，辦不出消防證、營業執照，酒店就無法合法運營，錢就白投啦?。┤绻飿I是租賃來的，還要注意租賃限定應至少在8年以上（為了確保智慧之選經營利益很大化）。
物業面積多大：如果你決定自行運營管理，則幾乎沒有面積限制。只要后期的財務測算還算理想，幾間房的客棧、民宿開起來也是沒問題的；如果你智慧之選的酒店項目是要加盟酒店品牌的，各管理公司出于規模效應，經濟品牌體量要求的浮動區間是2500-8000平米，中有檔次品牌3000-15000平米，5星檔次的體量可超過15000平米。而加盟吉楚連鎖酒店面積達到1200-2500平米，出房率在40間以上。
其它硬件要求：如果項目是要加盟酒店品牌，物業條件方面可能還會有一些別的硬性要求，包括客房暗房數量（如有較多，可否開天井）、獨立電梯、大堂面積、公區功能配套、停車等。
5. 在這個地段開酒店，能有生意嗎？
客源消費水平及臨近度：物業所在的城市能級、商圈是否發展成熟、周邊寫字樓數量、大學城高校級別及數量、距離主要交通樞紐和主要景點的車程、購物娛樂消費是否方便等，這些因素都決定著你的酒店檔次定位，以及是否能吸引足夠客源入住。
之所以關注商圈以及物業距離寫字樓、景點、主要交通樞紐、購物場所的車程，是因為酒店客源無非分成4大類：
客源消費特征決定了現有條件下物業對這些客源的吸附力。
同區域現有競爭對手實現的房價和出租率水平：市場情況一定程度反映了市場承載力，而你的產品與潛在競爭對手的差異化程度更決定了你的產品未來定價和出租率預測。
管理團隊經驗是否豐富：連鎖酒店的運營團隊相較單體酒店的運營團隊更加穩定，也有更完善的管理培訓體系，比如吉楚連鎖酒店，有著統一的品牌形象管理；統一的市場營銷體系；統一的運營管理標準；統一的會員體系資源共享；統一的物資配送降低成本。對運營成果有著有力的扶持。
6. 如果選擇品牌加盟，我該關注什么？
重點還是要看項目的回收期、智慧之選經營率以及現金流。
當物業各項條件（面積、租金、免租期等）確定時，做經濟品牌好還是中端品牌好，可以把各項運營條件都帶入，用經濟酒店的財務模型和中端酒店的財務模型結果做對比。有時，中端品牌實現的智慧之選經營期比經濟品牌實現的智慧之選經營年限短，時間差距在1年以內；有時會反過來，但不能否認，中端品牌財務模型下算出的累計現金流會是2.5-3倍。具體情況還需具體分析，但這個規律在1-3線城市尤為明顯。在預算許可和對意向品牌認同的前提下，各品牌的特許費、管理費、裝修費用也是你決策的重要依據。
7.如果加盟，具體流程是怎樣的？
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