1、觀察商業(yè)區(qū)位
　　對于商業(yè)物業(yè)智慧之選來說，有一個永恒的智慧之選法則，那就是“地段、地段、還是地段”。所以在實踐中有的加盟店的店址之間雖然只是相隔幾個街區(qū)，但是他們的營業(yè)額卻相差很多，這其中重要的原因是他們所處的地段不同。因此加盟者在選擇地址的時候，考慮店鋪所處的商業(yè)區(qū)位是很重要的，區(qū)位就意味著商機(jī)，因此，有的時候?qū)幙啥喔兑恍┳饨鹨惨x擇一個好的位置。

??? 2、考慮規(guī)模
??? 主要是看加盟店店址所處地區(qū)的商圈規(guī)模。前面已經(jīng)解釋了有關(guān)商圈的概念，加盟者在考察商圈規(guī)模的時候應(yīng)當(dāng)注意到，從商業(yè)物業(yè)的自身規(guī)模來看，由于現(xiàn)代商場已逐漸向“大而全”的經(jīng)營方向發(fā)展，因此規(guī)模大才能引來大商家進(jìn)駐，也便于商家在經(jīng)營業(yè)種和業(yè)態(tài)選擇上做到游刃有余。再者，不同層級的商圈所占市場份額是不同的，通常主要商圈所產(chǎn)生的銷售額可達(dá)店鋪銷售總額的60%～65%；次要商圈通常會產(chǎn)生店鋪20%的銷售額，外層商圈屬于顧客極少光臨的那些區(qū)域范圍，僅占店鋪日常銷售的10% n15%。因此，在選擇智慧之選對象時，其所處商圈的規(guī)模也是一個重要的考察因素。

??? 3、考慮價格
??? 價格是決定商業(yè)物業(yè)具有價值潛力大小的重要因素，判斷物業(yè)價格合理與否沒有一個固定的標(biāo)準(zhǔn)，但是現(xiàn)代西方學(xué)者的研究結(jié)果可以給加盟者提供一些參考和啟示：在西方，城市商業(yè)物業(yè)的價格一般為住宅價格的6～8’倍。因此，在購置商業(yè)物業(yè)時，可以將其平均售價與附近商品住宅的平均售價進(jìn)行對比，如果比值超過8，則該商業(yè)物業(yè)的市場定價可能已經(jīng)一步到位，今后的具有價值空間將相當(dāng)有限（除非該商鋪今后的經(jīng)營活動能夠帶來法定的或者事實上的壟斷經(jīng)營）如果比值底于6，則在不考慮其他條件的情況下，該商鋪的智慧之選價值有可能是被市場低估了而具有一定的具有價值空間。

??? 4、分析競爭程度
　　加盟者在選擇經(jīng)營地點時，必須考慮商圈內(nèi)同業(yè)的競爭程序應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解在該地點附近有多少類似的店鋪，對這些店鋪的規(guī)模、裝修、商品品種、價格等信息也應(yīng)一并掌握。
??? 應(yīng)當(dāng)考慮到：“同行是冤家。”因此，如果加盟者要從事的經(jīng)營是大眾化的、購買頻率較高的日常用品，就不要選擇那些同行已經(jīng)很集中的地區(qū)設(shè)址。但如果加盟店具備特殊的經(jīng)營風(fēng)格，所出售的商品具有獨樹一幟的風(fēng)格，那么就可以省卻這一方面的考慮了。
??? 不過，任何事都不能僵化地一概而論。有時同行都集中在一起，反而會形成一個別具特色的商業(yè)街，如“小商品批發(fā)一條街”、“食府一條街”等。由于競爭對手相對集中，相鄰商品品種繁多，非常利于顧客廣泛比較、挑選，能吸引更多顧客，擴(kuò)大經(jīng)營，這便是所謂的商業(yè)群體效應(yīng)。此外，若與附近的新設(shè)店鋪在經(jīng)營品種上有互相補(bǔ)充、連帶的關(guān)系，則有利于促進(jìn)各自銷售，所以也就宜于設(shè)店。

??? 5、分析潛在的顧客數(shù)量和客流規(guī)律
??? 所有的人都是消費者，很自然也是商店的顧客。加盟者在選擇店址時必須了解當(dāng)?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度、人口增長情況、人口年齡結(jié)構(gòu)等。據(jù)國外調(diào)查資料顯示，現(xiàn)代化的超級市場幾乎50%的顧客來自商店半徑約為250米內(nèi)的區(qū)域。因此，在考慮一家超級市場的可能地點時，一般都要求在計劃地點5 00米半徑范圍內(nèi)應(yīng)有上萬人居住。人來人往的地方，當(dāng)然是設(shè)店的有利地方，但并非只是有行人的地方就適于開店，要知道并非所有的人都是要走進(jìn)你的店，同時并非所有的人都是要來消費的。所以，有必要對過往行人進(jìn)行分析。
??? 1、要了解過往行人的年齡和性別，因為有些過路者可能是快餐店的顧客，但不會是服裝店的顧客；而你恰好開的是一家服裝店。
??? 2、要了解人來人往的高峰時間和時間。
??? 3、要了解行人來往的目的及時間。

??? 只有經(jīng)過這樣的綜合考慮才能對過往行人作出準(zhǔn)確的評估。一般而言，在商業(yè)集中的繁華區(qū)，客流一般以購物為主流，特點是速度慢、停留時間長、流動時間相對分散。因此，可以把那些經(jīng)營性強(qiáng)的商品的商店設(shè)在那里，如服裝店等。有些地區(qū)雖然有一定的客流量，卻多屬非商業(yè)因素的影響，如車站、碼頭、學(xué)校、公共汽車站等，其客流主要的目的不是為了購買商品，而是有其他目的，此地區(qū)的客流一般速度較快、停留時間短、流量比較集中，因此可以把那些經(jīng)營挑選性不強(qiáng)和攜帶方便的商品店設(shè)在那里，如酒副食品店、冷飲店、快餐店等。